?。?）中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場目前在中央及地方政府的鼓勵和支持下，保險公司、開發(fā)商及各類社會資本大量進(jìn)入，但是成功的商業(yè)模式幾乎一片空白，市場上還沒有全面介紹正確執(zhí)行養(yǎng)老投資、開發(fā)和運(yùn)營戰(zhàn)略的書籍。

　?。?）美國作為全世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常成熟的一個市場，值得中國公司借鑒其成功和失敗的經(jīng)驗。作為美國養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)典圖書，《進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)①》從開發(fā)、改建、設(shè)計、運(yùn)營和資本運(yùn)作等方面進(jìn)行了詳盡闡述，非常適合中國現(xiàn)階段市場的需求。

　?。?）啟發(fā)性觀點(diǎn)+大量鮮活案例，直接對中國讀者和專業(yè)人士有很強(qiáng)的參考價值。

　　《進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)①》為養(yǎng)老地產(chǎn)投資、開發(fā)和運(yùn)營提供了一個全面的實踐指南，共分為七部分：

　　一，戰(zhàn)略概覽和市場定位。介紹自理和持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的背景、挑戰(zhàn)和機(jī)會，以及如何就持續(xù)照護(hù)進(jìn)行定位和更好地與老人溝通以消除其對養(yǎng)老社區(qū)的誤解。

　　二，設(shè)計和開發(fā)面臨的問題與戰(zhàn)略。用以指導(dǎo)新建、改建養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)和設(shè)計。

　　三，資本性改善戰(zhàn)略。這是關(guān)于項目資本性改善投融資分析的內(nèi)容。

　　四，資本投入、運(yùn)營成本和運(yùn)營戰(zhàn)略。討論了項目資本預(yù)算、運(yùn)營成本和基準(zhǔn)管理與財務(wù)分析。

　　五，老年消費(fèi)者財務(wù)分析。討論了養(yǎng)老社區(qū)的可承擔(dān)性及入住養(yǎng)老社區(qū)老人的財務(wù)規(guī)劃。

　　六，定價戰(zhàn)略。討論了養(yǎng)老社區(qū)不同的定價策略。

　　七，展望未來。討論了養(yǎng)老地產(chǎn)可能的發(fā)展趨勢和方向。

　　此外，三個附錄也是不小的亮點(diǎn)。附錄A涉及市場和可行性分析；附錄B介紹了商業(yè)按揭貸款常數(shù)；附件C介紹了養(yǎng)老地產(chǎn)資本化率的定義。

　　《進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)1》對于剛剛興起的中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)具有很強(qiáng)的借鑒和指導(dǎo)作用。

　　吉姆·穆爾，穆爾多樣化服務(wù)公司（MDS公司）創(chuàng)始人，美國養(yǎng)老行業(yè)里備受尊敬的戰(zhàn)略和市場研究專家，40多年專注養(yǎng)老地產(chǎn)可行性分析、詳細(xì)財務(wù)測算、戰(zhàn)略咨詢、運(yùn)營分析和投融資咨詢，為美國和其他國家上千家客戶提供過優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　目前穆爾先生擔(dān)任美國大型養(yǎng)老公寓上市公司Capital Senior Living的獨(dú)立董事會主席。

　　穆爾先生親自領(lǐng)導(dǎo)了MDS公司在美國49個州和750個市場中超過2000個大型養(yǎng)老咨詢項目工作的執(zhí)行，項目涉及國家和地區(qū)包括日本、澳大利亞、中國、加拿大、歐洲、中美洲和墨西哥等。

　　穆爾先生直接指導(dǎo)超過800場養(yǎng)老領(lǐng)域消費(fèi)者和客戶的座談會及調(diào)查，并入住了130多個不同類型的養(yǎng)老社區(qū)和公寓.

　　MDS公司客戶覆蓋養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈——投資方、開發(fā)商和運(yùn)營公司等，養(yǎng)老運(yùn)營公司包括營利性公司和非營利性機(jī)構(gòu)。

　　自2011年起，他先后直接參與了香港、北京、上海和天津等地養(yǎng)老項目的市場調(diào)查和可行性分析。

關(guān)于作者

譯者序

中文版序

原版序 戰(zhàn)略概述

致謝

第一部分  戰(zhàn)略概覽和市場定位

第1章   自理和持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)重新獲得關(guān)注

沉睡的巨人正在醒來

第2章  挑戰(zhàn)和機(jī)會

未來的自理和持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)不同于以往

第3章  復(fù)雜的持續(xù)養(yǎng)老

提供重疊養(yǎng)老選項的機(jī)會和挑戰(zhàn)

第4章  老年消費(fèi)者的觀念轉(zhuǎn)變

潛在住戶和入住老人在他們的價值認(rèn)知發(fā)生變化時需求也將隨之增加

第5章  誤解扼殺銷售

把影響成交的銷售異議變成雙贏戰(zhàn)略

第6章  消除老人關(guān)于成本的誤解

老人必須理解他們?nèi)匀豢梢粤艚o子女一份財務(wù)遺產(chǎn)

第7章  高級的市場定位平臺

獲取老人及其家屬的真正想法

第8章  向自理老人提供更多的協(xié)助

應(yīng)對入住老人日益增加的需求是項目方和業(yè)主/運(yùn)營方所面臨的最大困惑

第9章  成功應(yīng)對在地老化

在老人期望與運(yùn)營方長期生存兩者之間取得微妙平衡

第二部分  設(shè)計和開發(fā)面臨的問題與戰(zhàn)略

第10章  開發(fā)一個新的養(yǎng)老社區(qū)

沒有正確回答十個重要問題之前不要開工

第11章  滿足市場需要的持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)設(shè)計方法

你只有一次機(jī)會做正確

第12章  持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的最優(yōu)規(guī)模

權(quán)衡運(yùn)營效率和市場風(fēng)險非常重要

第13章  活躍長者小屋和別墅

協(xié)同發(fā)展和收入增長戰(zhàn)略

第14章  活躍長者住宅經(jīng)濟(jì)效益

定價和開發(fā)策略

第15章  老年公寓

市場份額爭奪加劇

第16章  改建/適應(yīng)性再利用

情感上的喜好還是合理的商業(yè)策略？

第17章  創(chuàng)造性改建的成功故事

一些真實案例

第18章  社區(qū)也會逐步老化

產(chǎn)品、價格、價值和服務(wù)最關(guān)鍵

第三部分  資本性改善戰(zhàn)略

第19章  社區(qū)改善的成本回收

建立一個財務(wù)上可行的改進(jìn)方案

第20章  創(chuàng)新的資本投資方法

四個能帶來顯著成果的簡單策略

第21章  長期資本投資計劃

現(xiàn)在打造一個有序的七步計劃在未來實現(xiàn)節(jié)省

第22章  融資方法

成功的債務(wù)和股本戰(zhàn)略

第四部分  資本投入、運(yùn)營成本和運(yùn)營戰(zhàn)略

第23章  資本預(yù)算

開發(fā)新養(yǎng)老社區(qū)項目合理的成本估計至關(guān)重要

第24章  預(yù)測和評估合理的運(yùn)營成本

先打下扎實的基礎(chǔ)

第25章  運(yùn)營成本策略

減少和控制成本的創(chuàng)造性舉措

第26章  簡化的利潤表

它是養(yǎng)老社區(qū)的財務(wù)引擎

第27章  復(fù)雜的利潤表話題

入門費(fèi)定價、終生照護(hù)合約及非營利機(jī)構(gòu)面臨的特殊挑戰(zhàn)

第28章  基準(zhǔn)管理與運(yùn)營分析

基準(zhǔn)管理從理念到實施

第29章  財務(wù)/運(yùn)營分析的正確方法

針對每個運(yùn)營機(jī)構(gòu)的七項關(guān)鍵任務(wù)

第30章  提高收入與入住率

升值潛力是顯著的

第五部分  老年消費(fèi)者財務(wù)分析

第31章  空置房間的機(jī)會成本

用客觀的思維方式來做艱難的財務(wù)抉擇

第32章  項目管理戰(zhàn)略與收費(fèi)

所有權(quán)與管理之間的動態(tài)變化

第33章  把單間和其他“問題”戶型租出去

處理問題房間單元：有時減少才能收獲更多

第34章  房產(chǎn)凈值：一筆良性的寶貴資產(chǎn)

爭奪并發(fā)掘一個價值1.2萬億美元的巨大資源

第35章  老人的房產(chǎn)凈值是資產(chǎn)還是機(jī)會成本

加倍努力去發(fā)掘這個天量資源

第36章  老人真的在退休社區(qū)上花費(fèi)更多嗎

養(yǎng)老社區(qū)住戶與非社區(qū)住戶的生活成本比較顯示了一些令人吃驚的結(jié)果

第37章  老年消費(fèi)者的財務(wù)狀況之實話實說

“不要問，也不要說”的時代已經(jīng)結(jié)束了！

第38章  老人的財務(wù)規(guī)劃

一個針對老人的必要財務(wù)和遺產(chǎn)規(guī)劃工具

第39章  養(yǎng)老社區(qū)的可承擔(dān)性策略

一種實用的現(xiàn)實還是不可能的夢想？

第六部分  定價戰(zhàn)略

第40章  嶄新的定價策略

市場導(dǎo)向和財務(wù)穩(wěn)健的方法創(chuàng)造雙贏局面

第41章  這個價格對嗎

價格定位更多的是科學(xué)而不是藝術(shù)

第42章  創(chuàng)造性的入門費(fèi)定價策略

讓稀有的“無息貸款”發(fā)揮最大的作用

第43章  持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的終生照護(hù)合約

財務(wù)上可行的承諾還是保險精算的噩夢

第44章  平衡老人與項目方雙方的財務(wù)目標(biāo)

進(jìn)行創(chuàng)造性的財務(wù)定位正當(dāng)時

第七部分  展望未來

第45章  自建與購買

對未來發(fā)展的影響

第46章  養(yǎng)老社區(qū)下一代產(chǎn)品

避免市場短視

第47章  首選社區(qū)還是價格敏感的商品

終級市場定位的挑戰(zhàn)

第48章  創(chuàng)建一個首選社區(qū)

避免成為“價格敏感商品”的十個步驟

第49章  現(xiàn)在開始計劃你未來的退出策略

最近的商業(yè)趨勢可能是出售資產(chǎn)

第50章  融會貫通

在21世紀(jì)生存、成長、成功和盈利

附錄

附錄A  市場和財務(wù)可行性分析

附錄B  按揭貸款常數(shù)

附錄C  資本化率概念